Ce trebuie să știi dacă achiziționezi o locuință pentru investiție sau ca a doua proprietate

Dacă te gândești să cumperi un apartament pentru închiriere sau pur și simplu ai în plan achiziția unei a doua locuințe, e important să știi cum se schimbă regulile în 2025, în special în ceea ce privește creditul ipotecar, avansul minim și TVA-ul aplicabil.

Am pregătit pentru tine o sinteză clară și ușor de parcurs despre ce implică un astfel de pas în 2025, astfel încât să iei o decizie informată.

Ce trebuie să știi înainte de a aplica pentru credit

TVA-ul diferă

Un prim aspect de reținut este cel legat de TVA. Dacă achiziționezi prima ta locuință, cu o valoare sub 120.000 de euro, beneficiezi în continuare de TVA redus de 9%. Cota de TVA de 9% se aplică doar persoanelor fizice. 

În schimb, dacă este vorba despre o a doua proprietate, indiferent de preț, TVA-ul aplicabil va fi de 19%. Notarii, prin baza lor de date, pot verifica rapid, folosind CNP-ul, dacă mai ești eligibil sau nu pentru cota redusă. Acest detaliu poate influența semnificativ prețul final al apartamentului, așa că este important să-l ai în vedere încă din etapa de bugetare.

Avansul este mai mare

Și în ceea ce privește avansul, lucrurile stau diferit. Dacă pentru prima locuință unele bănci cer un avans minim de 15%, pentru a doua proprietate avansul standard solicitat urcă la 25%. 

În anumite situații, în funcție de venitul lunar și de alte angajamente financiare existente, avansul poate fi chiar mai mare. Așadar, vei avea nevoie de o rezervă financiară mai consistentă pentru a putea demara procesul de achiziție.

Să facem un calcul simplu, dacă apartamentul costă 120.000 de euro:

1. Cu avans de 15% (cazul primei locuințe):

• Avansul = 15% × 120.000 € = 18.000 €
• Creditul necesar = 120.000 € – 18.000 € = 102.000 €

2. Cu avans de 25% (a doua locuință sau investiție):

• Avansul = 25% × 120.000 € = 30.000 €
• Creditul necesar = 120.000 € – 30.000 € = 90.000 €

Pentru a calcula rata lunară estimată, presupunem o dobândă fixă aproximativă de 6% pe 30 de ani (condiții standard în 2025). Folosind un calculator de rate, aflăm că:

• Pentru 102.000 € (avans 15%), rata lunară estimată este de aproximativ 610–620 €/lună.
• Pentru 90.000 € (avans 25%), rata lunară estimată este de aproximativ 540–550 €/lună.

Chiar dacă avansul mai mare pare mai greu de strâns la început, el scade considerabil suma împrumutată și implicit și rata lunară, ceea ce înseamnă o presiune financiară mai mică în fiecare lună și mai puține dobânzi plătite pe termen lung.

Gradul de îndatorare rămâne esențial

Un alt criteriu important de care trebuie să ții cont este gradul de îndatorare. Indiferent dacă vrei să cumperi prima sau a doua locuință, ratele lunare nu trebuie să depășească 40% din venitul net al familiei. 

Chiar dacă intenționezi să închiriezi proprietatea achiziționată, trebuie să știi că veniturile estimate din chirii nu vor fi luate în calcul de bancă în faza de aprobare a creditului. Practic, banca se va uita doar la veniturile tale sigure și stabile.

Dacă nu te încadrezi în gradul de îndatorare de 40% (adică ratele tale depășesc 40% din venitul net lunar), există câteva soluții pe care le poți lua în calcul:

1. Creșterea veniturilor declarate

Poți adăuga un codebitor – de exemplu, un soț/soție, un părinte sau o altă rudă apropiată care are venit stabil. Astfel, veniturile cumulate vor crește și gradul de îndatorare va scădea.

2. Alegerea unui avans mai mare

Dacă plătești un avans mai mare, suma creditată scade, automat și rata lunară va fi mai mică. Cu o rată mai mică, te vei încadra mai ușor în acel 40%.

3. Extinderea perioadei de creditare

Poți alege o perioadă de rambursare mai lungă – de exemplu, în loc de 20 de ani, să iei credit pe 30 de ani. Rata lunară scade și astfel gradul de îndatorare devine mai mic.

4. Alegerea unui apartament mai ieftin

Dacă suma împrumutată este mai mică, și rata va fi mai mică. Așadar, dacă nu te încadrezi la 120.000 €, poate găsești o alternativă bună la 100.000 € sau chiar mai puțin.

5. Refinanțarea altor credite

Dacă ai alte credite active (carduri de credit, rate la electrocasnice etc.), le poți refinanța sau închide. Așa eliberezi o parte din venit și îți crește capacitatea de îndatorare pentru noul credit ipotecar.

6. Venituri suplimentare

În anumite cazuri, băncile iau în calcul și venituri din chirii, PFA, dividende sau alte activități independente, dacă sunt stabil declarate și impozitate.

Important de știu, nu toate băncile au exact aceleași reguli. Există diferențe între bănci în modul în care calculează gradul de îndatorare sau ce venituri acceptă. De aceea, uneori merită să compari ofertele de la mai multe instituții financiare.

Dobânzi și condiții speciale pentru investiții

Pentru achizițiile făcute în scop investițional, unele bănci aplică o dobândă puțin mai mare față de creditele clasice pentru locuințe. De asemenea, este posibil să ți se ceară documente suplimentare care să ateste stabilitatea veniturilor și capacitatea ta de rambursare pe termen lung.

Dacă ți se pare complicat să navighezi printre toate condițiile de creditare, consultanții financiari BLITZ sunt aici să te ajute. Analizăm situația ta specifică, luând în calcul toate aspectele importante: veniturile totale, istoricul plăților, gradul actual de îndatorare, vechimea în muncă, vârsta și chiar nevoia unui codebitor, dacă este cazul.

Scopul nostru este să găsim banca potrivită pentru tine, cu cele mai avantajoase condiții de creditare, astfel încât să obții aprobarea cât mai ușor și în termeni cât mai favorabili. În loc să pierzi timp încercând să înțelegi toate criteriile diferite ale băncilor, noi îți oferim soluții clare și adaptate exact la profilul tău financiar.

Vrei să cumperi pentru investiție?

Chiar și în acest context mai strict, investiția într-un apartament rămâne una dintre cele mai sigure metode de a-ți proteja capitalul și de a genera venit pasiv. 

Dacă alegi cu atenție zona, tipul proprietății și profilezi corect cererea de închiriere, șansele ca investiția să fie una de succes sunt foarte mari. Este important să îți calculezi bine avansul necesar, să cunoști impactul diferenței de TVA și să anticipezi cât mai realist ce rată lunară vei avea de susținut. Dacă vrei să știi exact:

• Cât avans trebuie să pregătești.
• Ce rată lunară ai în funcție de buget.
• Care e diferența de cost între o achiziție cu TVA 9% și una cu 19%.
• Cum să alegi apartamentul potrivit pentru închiriere.

… atunci noi te putem ajuta cu simulări concrete și consultanță personalizată.

Ne poți contacta oricând pe email, la adresa office@blitz.ro, sau telefonic, la 0722 119 073. Sau, dacă vrei o discuție aplicată față în față, te invităm să te întâlnești cu unul dintre consultanții noștri locali. Într-o piață imobiliară în continuă schimbare, informația corectă este aliatul tău cel mai de preț.