Cum ne asiguram ca vanzatorul este proprietarul de drept al locuintei

Ca Romania este o tara a tuturor imposibilitatilor si contradictiilor, este clar ca lumina zilei. De la birocratie la cele mai de mizere escrocherii, mica noastra tara le are pe toate cu asupra de masura.

In acest context de trista ineficienta legislativa, nu este de mirare ca o tranzactie imobiliara poate face tranzitia de la un proces curat si univoc la o incalceala cu multiple finalitati. Nu putini sunt cei care, dupa ce-au gasit locuinta ideala, s-au trezit in situatia de nu se putea bucura de noua achizitie, cauza fundamentala fiind ambiguitatea legislativa.

Exista cativa pasi pe care cumparatorul precaut trebuie sa-i bifeze pentru a se asigura de bunul mers al tranzactiei, cel mai important fiind verificarea actelor de proprietate.

Pentru a demonstra ca este proprietar, vanzatorul trebuie sa detina titlul de proprietate al casei, incheierea de intabulare, extrasul de autentificare si certificatul fiscal, cu mentiunea „pentru vanzare”. Acestea se vor elibera biroului notarial la care se incheie actele. Pentru a verifica valabilitatea si corectitudinea documentelor, dar si pentru a preveni eventualele situatii nefavorabile, specialistii imobiliari ii sfătuiesc pe potentialii cumparatori sa apeleze la serviciile unui avocat.

„Onorariile sunt calculate in functie de dificultatea vanzarii, insa este mai bine sa stabiliti un onorariu global, pentru toate operatiunile, nu numai pentru consultanta acordata verificarii actelor. De altfel, si notarul are un rol activ in finalitatea vanzarii, fiind cel obligat de lege sa verifice calitatea actuala de proprietar a vanzatorului prin extrasul de autentificare,iar lipsa datoriilor catre stat prin certificatul fiscal. Totusi, notarul este si trebuie sa fie echidistant fata de contractanti“, spune avocatul Cosmin Sarau.

Titlul de proprietate este cel mai important document. Trebuie sa fie „curat”, cu semnaturi lizibile, fara stersaturi sau stampile neclare. Un imobil poate fi dobandit prin lege, conventii si hotarare judecatoreasca, dar pot avea si alte persoane dreptul de a locui sau a se folosi de proprietate, fara a fi proprietarii de drept ai casei. O persoana cu drept de uz, de uzufruct, de abitatie, de servitute sau superficie nu are voie sa vanda intreaga proprietate in cauza.

„Pana la introducerea noii reglementari privind cadastrul si publicitatea imobiliara, existau concomitent, atat sistemul de carti funciare, cat si cel de transcriptiuni. Asa ca, in cazul in care imobilul nu este intabulat, este recomandat sa se faca verificari prealabile la cartile funciare, pentru identificarea exacta a autorului titlului. Pentru toate celelalte situatii, sunt suficiente cartile funciare, fara sarcini, din care rezulta ca vanzătorul este proprietarul imobilului, pentru a fi sigur ca incheiati acte cu adevaratul proprietar“, adauga Sarau.

Dreptul de proprietate este opozabil fata de terti prin inscrierea sa in cartea funciara si intabularea dreptului de proprietate. Niciun imobil nu se poate instraina fara intabulare. Aceasta se obtine de la Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara de catre un delegat imputernicit de notar sau de catre un expert autorizat. De regula, acesta se obtine odata cu dosarul cadastral si este primul lucru ce trebuie obtinut inaintea extrasului din cartea funciara.

Extrasul din cartea funciara de autentificare se obtine de catre notarul care autentifica actele si, concomitent, blocheaza cartea funciara pentru ca nici o alta operatiune (in afara celei de instrainare respectiva) sa nu poata fi facuta pana la perfectarea actelor. Acesta trebuie sa contina urmatoarele informatii:

• Numele proprietarului – trebuie sa fie identic cu numele din cartea de identitate a vanzatorului
• Numarul de ordine si numarul cadastral al fiecarui imobil
• Suprafata terenului
• Daca imobilul respectiv este grevat de vreo sarcina, daca are institutia vreo servitute, superficie, daca exista eventuale notari ale litigiilor ce au ca obiect acest imobil

„Vanzarea unui imobil se poate face si daca are aceste sarcini, noul proprietar preluand sarcinile respective. Insa, in majoritatea cazurilor, cumparatorii fug de asemenea complicatii. Spre exemplu, contractul de vanzare-cumparare se poate incheia, chiar daca nu s-au achitat restantele fata de asociatia de proprietari. Insa este obligatorie prezentarea adeverintei din partea acestei asociatii care sa arate daca are sau n-are datorii“, spune avocatul Cosmin Sarau.

Certificatul fiscal este actul fara de care nu se face contractul, arata daca proprietarul este la zi cu plata impozitelor la stat pentru respectiva locuinta. Documentul este eliberat de catre administratia financiara de care apartine imobilul si certifica, la randul sau, numele proprietarului.

Sursa: Imopedia.ro

Echipa BLITZ Imobiliare – moderator Georgian Sas