Cumpararea unui teren. Episodul 2- Aspecte cadastrale

Continuam serialul nostru “Cumpararea unui teren” cu sfaturi din partea domnului avocat Dan Ioan Oniga. Vom afla astazi cateva lucruri foarte importante cu privire la identificarea terenului si diferentele dintre numarul topografic si cel cadastral, diferente traduse in masuratori gresite si abateri care uneori depasesc cativa metri- ceea ce in acest domeniu este foarte mult.

Aspectele cadastrale. Topograful

Terenul achizitionat este bine sa aiba atribuit un numar cadastral (atibuirea numarului cadastral se face prin intocmirea de catre topograf si depunerea de catre acesta a documentatiei cadastrale specifice la Oficiul Judetean de Cadastru si Publicitate Imobiliara(OJCPI). Se va verifica extrasul de carte funciara(CF), numarul cadastral -daca exista, fiind trecut in acest act. Pentru aceasta verificare insa, va sugerez apelarea la serviciile unui avocat sau ale unui topograf.

Atentie! Numarul cadastral este diferit de numarul topografic (confuzie putand fi facuta si de un avocat neexperimentat sau specializat pe alte domenii). Sunt inca multe terenuri identificate doar prin numar topografic, numar ce nu permite stabilirea amplasamentului cu cea mai mare precizie, ci cu abateri care pot fi chiar si de cativa metri (ceea ce la un teren intravilan, gandit a se achizitiona pentru o investitie poate fi foarte mult). In schimb, numarului cadastral ii corespunde un “inventar de coordonate”, este inregistrat la Oficiul de Cadastru si permite localizarea la milimetru a parcelei de teren pe care o cumparati.

Am intalnit de multe ori, situatii in care terenul, chiar avand atribuit numar cadastral, coordonatele inregistrate la cadastru (Oficiul Judetean de Cadastru si Publicitate Imobiliara) nu erau corecte. Acest lucru se datoreaza mai ales faptului ca atribuirea numarului cadastral s-a facut cu multa vreme in urma, cand nu existau sau nu toti topografii aveau statii de masurare GPS moderne, ori efectuau “masuratori din birou”.

“Pentru a evita astfel de situatii, personal recomand o verificare actuala a terenului, cu topograful, in orice situatie, chiar si atunci cand terenul vizat are atribuit numar cadastral”.

Nicio eroare nu este permisa, “greselile” in acest domeniu putand atrage de exemplu suprapuneri ale terenului dorit a se achizitiona cu terenurile vecine, cel putin in evidentele oficiale, lucruri ce se traduc prin necesitatea de a cheltui bani suplimentar si a pierde luni sau ani pentru corectarea ascestor aspecte, care va vor intarzia(daca nu chiar impiedica) in procesul de obtinere a autorizatiei de constructiei pe acel teren.

In episodul urmator va vom prezenta aspectele urbanistice cu privire la cumpararea unui teren.

Av. Dan Ioan Oniga
Baroul Cluj
dan.oniga@transilvania-lawyers.com
dan.oniga@baticonsult.net