De ce au nemtii o piata imobiliara mai eficienta decat a noastra

Piata imobiliara din Romania este deficitara. Raportata, insa, la realitatile de peste granite, situatia devine cu atat mai deplorabila. In ciuda faptului ca sincronizarea cu valorile si exigentele din tarile vest-europene nu este imposibila, impedimentele sunt multe si aparent imposibil de depasit.

Avem o piata imobiliara lipsita de coeziune legislativa. Se adauga apetenta investitorilor locali pentru profiturile imediate, se mai aduce ca argument calitatea indoielnica a prea multor proiecte, si iata ca avem ingredientele necesare unei piete inoperante.

In aceasta ordine de idei, Christian Munteanu, General Manager pe Europa de Est, in cadrul ImmoAlliance, vorbeste, in cadrul unui interviu acordat celor de la Imopedia.ro, despre diferentele dintre piata imobiliara din Romania si cea din Germania, raportarea la una dintre cele mai eficienta tari europene fiind cel putin constructiva.

Profilul investitorului este diferit in Romania fata de Germania?

Investitorii sunt interesati de profitul pe termen scurt, din folosinta sau vanzarea unui imobil. Mai mult de atat, sunt interesati de cresterea valorii unei proprietati. Lucru care este identic peste tot. Dar in Romania sunt multi investitori independenti si putine institutii. Sunt oameni de afaceri care vin cu bani din alte business-uri si doresc sa investeasca si in piata imobiliara. Si ei sunt interesati de profit, dar in mod diferit fata de un fond imobiliar – fiind banii proprii, apar alte interese. Acest tip de investitor este mai frecvent in Romania decat in Germania si, evident, are o mare influenta asupra evolutiei pietei. In Germania, o mare parte din profit este reinvestita in proiecte initiale, care au generat acel profit.

De ce sunt atat de putini investitori independenti in Germania?

Daca exista ceva caracteristic pentru Germania, este gradul inalt de specializare in fiecare domeniu. Agentii imobiliari trebuie sa fie licentiati. Fiind o specializare bine definita din punct de vedere legal, la fel sunt si comisioanele. Ca dezvoltator, situatia este alta. Nu se intampla ca o persoana sa inceapa, din senin, un proiect imobiliar. Sunt sute de dosare, tot atatea aprobari de luat. Dureaza mult si pentru cine cunoaste business-ul, dar pentru un nou-venit… nu este imposibil, dar in niciun caz simplu.

Este mai usor sa dezvolti un proiect imobiliar intr-o tara fara experientă de zeci de ani in domeniu?

Daca un dezvoltator are puterea de a porni un proiect (ex. fonduri, terenuri, aprobari) este mai usor, deoarece nu sunt atatea cereri si reguli care trebuie respectate initial, numarul lor crescand in timp odata cu necesitatea de a reglementa piata in devenire.

Pe o piata efervescenta, asa cum a fost Romania in anii ’90, toti cautau sa investeasca in proiecte imobiliare, fiind relativ sigure. Constructiile sunt necesare, deoarece lipsesc. Astfel imobilele devin usor obiecte de specula, situatie ce are doua urmari. In primul rand, se pun bazele bulei imobiliare, preturile cresc fara nicio justificare. Deoarece locuinta nu mai este construita ca si „casa”, ci doar ca si obiect de schimb, apare si al doilea efect, nociv pe termen lung: casa in care nu-ti face placere sa locuiesti, deoarece este finisata cat mai repede, pentru a scoate profit, fara a lua in calcul nevoile unei familii. Ori, cu banii castigati din greu, un cumparator doreste o casa in care sa traiasca, nefiind speculant.

Sunt aceleasi cerinte in ambele tari? Cumparatorii doresc, in general, aceleasi lucruri?

Se tot vorbeste despre piata, despre obiecte de lux, dar rar se mai vorbeste despre un element foarte important: cumparatorul si ceea ce doreste el. Am fost surprins, in Romania, de unele locuinte nou construite – amestecuri de materiale si combinatii de culori neprietenoase, bucatarii foarte mici, fara geam, finisaje scumpe, dar atmosfera neplacuta. Oamenii nu vor mai dori sa locuiasca intr-un cartier numai pentru ca este „la moda” sa locuiasca acolo, pentru ca exista un fel de presiune sociala, ci se vor concentra mai mult pe calitatea unei locuinte, sa fie „acasa”. Sunt aspecte care creeaza probleme la vanzarea acestor proprietati, situatie care nu va duce la o redresare rapida a acestei parti a pietei imobiliare.

In Germania, foarte multe case sunt construite in colaborare cu viitorii proprietari, acestia se implica in toate aspectele. Calitatea locuintei, atmosfera placuta, comoditatea si confortul sunt foarte importante. Sigur, depinde si de zona, deoarece in orasele inghesuite se fac si apartamente mai mici. De exemplu, centrele istorice nu permit dezvoltari de anvergura, dar exista alte avantaje, este optiunea cumparatorilor.

Ca o concluzie, indiferent de tara: cand clientul primeste ceea ce isi doreste, el cumpara, indiferent daca in jurul lui se vorbeste de criza sau nu. Si asta pentru ca nu toti resimt criza in acelasi timp sau cu acelasi impact.

In acest context, se vor observa schimbari pe piata imobiliara? In Occident, exista anumite tendinte care vor veni si in Romania?

Vor aparea multe schimbari pe piata imobiliara. De exemplu, acum se construiesc nenumarate cladiri de birouri, suprafete de mii de metri patrati, pentru tot felul de clienti. Dar firmele romanesti cu produse inovative se dezvolta, insa, mult mai incet, nu toate firmele straine care produc in Romania au nevoie de birouri reprezentative. De asemenea, am vazut in Bucuresti enorm de multe filiale de banci, cu multi angajati. In Vest, bancile fuzioneaza in permanenta, reduc masiv numarul angajatilor si al sucursalelor, operatiunile online sunt acum mult mai utilizate. Cred ca si in Romania se va ajunge aici, ceea ce inseamna ca va fi eliberata o mare parte din birourile acum inchiriate, intrand in concurenta directa cu spatiile nou-construite.

Datorita costurilor in continua crestere la care sunt supusi proprietarii de imobile, din ce in ce mai multi proprietari vor vinde si vor deveni chiriasi. Este foarte probabil ca multe imobile sa devina proprietatea unor grupuri sau persoane care vor detine un portfoliu mare si variat de proprietati imobiliare. Aceasta situatie va duce la aparitia firmelor de servicii legate de sectorul imobiliar, care vor prelua, la scara mare, o serie de servicii prestate acum de firme mici, proprietari, comitete, etc.

In viitor, odata cu cresterea venitului va aparea o serie intreaga de produse bancare legate de domeniul imobiliar, mult mai sofisticate decat actualul program “Prima Casa”.

In ce directie se indreapta piata imobiliara romaneasca?

In Romania, preturile se apropie incet, dar sigur, de valoarea reala a imobilelor. Cu siguranta ca, in viitor, preturile vor mai urca, dar nu in acelasi ritm. Mai ales ca acum exista un numar semnificativ de constructii care trebuie folosite, nu mai este situatia din anii trecuti, cand oferta de locuinte si spatii comerciale era foarte mica. Extrem de importante sunt IMM-urile – reprezinta motorul cresterii economice si al investitiilor. Asa ca atunci cand isi va reveni economia locala, va creste din nou si piata imobiliara. Iar daca va fi sustinuta de o economie solida, de aceasta data va fi rezistenta.

Cred ca piata imobiliara romaneasca se va redresa, incepand cu zonele de interes turistic si economic. Foarte importante sunt si centrele universitare, deoarece aici vor veni firmele (nu numai cele straine) pentru a cauta angajati bine pregatiti. Eu cred ca Romania are potential, este o tara in care merita investit, sunt convins ca exista multe proiecte interesante.

Sursa: imopedia.ro

Echipa BLITZ Imobiliare