De ce merită să investești în București? Piața imobiliară comercială în 2024

Ești interesat de piața imobiliară comercială din București? Acest sector strategic s-a adaptat în ultima perioadă constant cerințelor pieței, în urma pandemiei, digitalizării și creșterii interesului pentru sustenabilitate. 

Indiferent dacă ești investitor, proprietar, chiriaș sau pur și simplu urmărești tendințele pieței, îți oferim în acest articol o imagine de ansamblu asupra principalelor segmente din această piață – birouri, spații de retail și spații logistice/industriale – și te ajutăm să înțelegi tendințele actuale, precum și direcțiile de viitor. 

Dacă plănuiești o investiție, cauți să închiriezi sau doar vrei să fii la curent cu tendințele actuale vei găsi aici informații valoroase care să te ghideze.

1. Segmentul birourilor: Adaptare la noul normal

Cerere și ofertă

Piața de birouri din București este cea mai dezvoltată din România, cu un stoc total de peste 3,5 milioane de metri pătrați (la nivelul anului 2024). Zonele de top includ CBD (Central Business District), Floreasca-Barbu Văcărescu, Piața Presei Libere și Grozăvești-Politehnica. În ultimele 12 luni, cererea a fost impulsionată de sectoare precum IT&C, BPO (business process outsourcing) și servicii financiare.

Chiriașii caută spații flexibile, tehnologizate și eficiente energetic. Spațiile de coworking și birourile hibride au câștigat teren, oferind companiilor o flexibilitate necesară într-o perioadă de incertitudine economică.

Nivelul chiriilor

Chiriile în CBD au rămas stabile, oscilând între 18-21 euro/mp/lună, iar în zonele secundare (ex: Grozăvești sau Dimitrie Pompeiu) acestea sunt între 12-15 euro/mp/lună. Ratele de neocupare se situează în jurul valorii de 13-15%, mai ales în spațiile de birouri mai vechi.

Tendințe viitoare

Clădirile verzi, alături de cele certificate WELL sau LEED, rămân în topul preferințelor pe piață, atrăgând o cerere tot mai mare. Dezvoltatorii se concentrează tot mai mult pe integrarea tehnologiei IoT și pe îmbunătățirea eficienței energetice, răspunzând astfel nevoii de sustenabilitate și modernizare. În același timp, subînchirierea spațiilor a devenit o soluție populară, oferind marilor companii o modalitate eficientă de a optimiza costurile operaționale.

2. Spațiile de retail: Redefinirea experienței consumatorului

Redresare după pandemie

După o perioadă dificilă pentru retail, consumul a revenit pe un trend ascendent, iar mall-urile și centrele comerciale și-au recâștigat traficul. Bucureștiul are un stoc de aproximativ 1,2 milioane mp de spații comerciale moderne, cele mai mari proiecte fiind Băneasa Shopping City, AFI Cotroceni, ParkLake și Mega Mall.

Zona de retail stradal (Calea Victoriei, Dorobanți, Lipscani) înregistrează o revenire modestă, fiind încă afectată de migrarea comerțului către online.

Chiriași activi

Brandurile internaționale, în special cele de modă, electronice și fitness, au fost principalii chiriași activi în 2024. În plus, retailerii locali de tip convenience store și supermarketuri continuă să deschidă locații în cartierele rezidențiale.

Nivelul chiriilor

Chiriile pentru spațiile de retail în mall-uri de prim rang variază între 70-90 euro/mp/lună în zonele premium. Spațiile stradale din locații centrale atrag chirii de 30-50 euro/mp/lună, dar cererea este limitată.

Tendințe viitoare

Piața de retail se transformă tot mai mult pentru a răspunde așteptărilor consumatorilor, iar integrarea conceptelor de retail experiențial joacă un rol cheie în atragerea acestora. Un alt trend semnificativ este creșterea segmentului food & beverage în cadrul centrelor comerciale, acestea devenind puncte de atracție pentru socializare și recreere. În același timp, proiectele mixte care îmbină spații de retail cu dezvoltări rezidențiale câștigă teren, mai ales în zonele periferice ale orașului, adaptându-se stilului de viață urban din ce în ce mai complex.

3. Spațiile industriale și logistice: Motorul de creștere al pieței

Expansiunea logistică

Sectorul logistic a avut cea mai rapidă creștere, alimentat de dezvoltarea comerțului online și de relocarea producției din Asia către Europa. Bucureștiul este lider, cu un stoc logistic de peste 2,5 milioane mp, localizat în principal în zonele A1 (Chitila-Bolintin Vale) și A2 (Popești-Leordeni).

Nivelul chiriilor

Chiriile medii pentru spațiile logistice sunt de 4-5 euro/mp/lună, iar ratele de neocupare sunt extrem de scăzute, în jurul valorii de 4-5%. Acest lucru reflectă cererea puternică din partea companiilor de e-commerce, logistică și producție.

Tendințe viitoare

Cererea pentru spații dedicate livrărilor last-mile (transport rutier până la beneficiarul final), situate în apropierea centrelor urbane, continuă să crească, pe măsură ce consumatorii cer livrări rapide și eficiente. În paralel, se observă o dezvoltare accelerată a parcurilor industriale greenfield, care includ soluții moderne de energie regenerabilă pentru a răspunde nevoilor de sustenabilitate. Totodată, integrarea roboților și a tehnologiilor de automatizare devine o practică tot mai frecventă în spațiile logistice, contribuind la creșterea productivității și eficienței operaționale.

Perspective pentru celelalte orașe mari din România

Deși Bucureștiul rămâne epicentrul pieței imobiliare comerciale, orașele mari precum Timișoara, Cluj-Napoca, Brașov, Constanța, Iași, Oradea și Sibiu prezintă creșteri semnificative, fiecare cu specificul său:

Cluj-Napoca: Tehnologie și sustenabilitate în prim-plan

Cluj-Napoca continuă să atragă o cerere mare pentru birouri moderne, tehnologizate și clădiri verzi, ceea ce reflectă interesul companiilor pentru sustenabilitate și inovație. În zonele premium, chiriile pentru aceste spații se apropie de cele practicate în București, subliniind poziția strategică a orașului pe piața imobiliară.

Timișoara: Hub logistic în plină dezvoltare

Datorită proximității de granița cu Ungaria și a unei infrastructuri rutiere bine dezvoltate, Timișoara se concentrează pe extinderea segmentului logistic. Orașul devine un punct cheie pentru companiile care desfășoară operațiuni de transport și distribuție în regiune.

Brașov: Parcuri industriale și avantaje turistice

În Brașov, dezvoltarea parcurilor industriale și a proiectelor mixte este în plină ascensiune, sprijinind atât segmentul industrial, cât și pe cel rezidențial. De asemenea, fluxurile turistice constante aduc un avantaj considerabil sectorului de retail din oraș.

Constanța: Logistica maritimă, o oportunitate strategică

Constanța, datorită portului său de importanță majoră, oferă un potențial ridicat pentru dezvoltarea logistică. Poziția strategică a orașului îl transformă într-un centru atractiv pentru companiile care se bazează pe transportul maritim.

Iași: Expansiunea birourilor pentru IT și BPO

Sectorul IT și serviciile de outsourcing (BPO) stimulează creșterea cererii de birouri moderne în Iași. Orașul devine un pol important pentru companiile care își extind operațiunile în regiunea de nord-est a țării.

Oradea și Sibiu: Investiții industriale și logistice

Oradea și Sibiu atrag tot mai multe investiții în sectorul logistic și industrial, datorită poziției lor geografice avantajoase și a conexiunilor directe cu Europa de Vest. Aceste orașe devin puncte strategice pentru companiile interesate de eficiența operațională și accesul facil la piețele europene.

Concluzie

Piața imobiliară comercială din București și din marile orașe din România continuă să evolueze, adaptându-se la cerințele unei economii în schimbare. De la spațiile tehnologizate și eficiente energetic, până la integrarea soluțiilor digitale, viitorul este definit de sustenabilitate și inovație. Investitorii care vor ține pasul cu aceste tendințe vor beneficia de oportunități semnificative de creștere.

***

Analiza pieței imobiliare comerciale a fost realizată pe baza datelor oferite de raportări recente ale consultanților imobiliari din companii precum CBRE, JLL, Colliers, și Cushman & Wakefield, completate cu informații din articole publicate în media de specialitate, inclusiv Profit.ro, ZF și Economedia, și rapoarte de tendințe din industria imobiliară.