Fiscul sta cu ochii pe tranzactiile imobiliare

Cetatenii romani implicati, intr-un fel sau altul, in tranzactiile imobiliare ar face bine sa ia in considerare faptul ca Fiscul este pus pe fapte mari, reprezentantii acestei institutii temute si deseori blamate cautand si sanctionand inadvertentele identificabile in acest sector complex.

Intr-un interviu acordat celor de la Imopedia, Gabriel Biris, unul dintre cei mai influeni avocati de pe piata romaneasca, a schitat un portret robot al pietei imobiliare si a subliniat principalele aspecte care trebuie luate in calcul pentru a nu se ajunge la conflicte interminabile cu Fiscul.

Legislatia este interpretabila, iar Fiscul se foloseste de portitele legislative pentru da amenzi

„Din octombrie 2009, Fiscul a inceput o campanie de controale la persoane fizice care au facut tranzactii, pentru a solicita TVA-ul. Noi consideram ca Fiscul nu are dreptate, nu avea instrumente legale pentru a calcula TVA-ul pana in 2010, dar din 2010 s-a modificat Codul Fiscal. Deci persoanele fizice care tranzactioneaza imobile trebuie sa fie foarte atente la nivelul de TVA pentru ca foarte des vedem probleme pe aceasta cauza, fie ca nu se inregistreaza, fie ca nu tin cont de anumite reguli aplicabile in privinta TVA. In primul rand o persoana care se apuca de tranzactii, daca nu se pricepe si nu are cunostinte minime de contabilitate si fiscalitate, sa contacteze un profesionist. Sa-si angajeze un contabil care sa ii tina contabilitatea. Este foarte usor sa gresesti ca nespecialist si sanctiunile sunt semnificative. Platesti in primul rand impozitul de 24% datorat statului, plus dobanzi de intarziere, plus penalitati care sunt foarte mari, de 0,04% pe zi, deci 14% pe an, la care se adauga o penalitate de 15% daca plata a intarziat mai mult de 90 de zile. Se poate contesta, dar mai bine previi decat sa tratezi” spune Biris.

Statul interpretează in defavoarea lui anumite legi, din necunostinta

„O alta problema care este o bomba cu ceas, si aici nu numai contribuabilii gresesc, ci si ANAF, care nu isi face treaba. Este vorba despre impozitul pe venit in ceea ce priveste persoanele care s-au inregistrat ca platitori de TVA. Deci, exista situatii in care o persoana fizica a construit un bloc de apartamente. S-a inregistrat ca platitor de TVA si cand vinde apartamentele i se retine impozitul de 1-2-3% la notar. Acel impozit este pe venitul obtinut din transferul bunurilor imobile din patrimoniul personal. Exista conceptul de patrimoniu de afectatiune a afacerii, in cazul de fata apartamentele respective care nu sunt destinate folosirii de catre contribuabil pentru traiul lui ci pentru vandut, inchiriat. Or in cazul in care vorbim despre activitati comerciale, nu se mai datoreaza impozitul pe venitul din transferul bunurilor din patrimoniul personal. Ar trebui calculat impozitul de 16% asupra diferentei dintre venituri si cheltuieli, adica asupra profitului, castigului. In plus de impozitul de 16% mai apare si problema contributiilor de sanatate, de 5,5%. Şi eu ma intreb cand o sa se trezeasca cei de la ANAF ca asta este interpretarea, ce o sa faca? O sa ii controleze din nou pe cei pe care deja i-au controlat pentru TVA. Si rolul de preventie si indrumare al ANAF-ului se transforma in rolul de sanctionare” sustine Biris.

Companiile sunt la fel de predispuse la greseli

„O alta greseala destul de des intalnita, desi credeam ca asa ceva nu este posibil, intervine in cazul companiilor care uita sa isi reevalueze imobilele sau sa isi inregistreze corect reevaluarea. La companii impozitul pe cladiri se calculeaza prin aplicarea cotei de impozit stabilite de Consiliile Locale in limitele stabilite de lege, 0.25 şi 1.8%. Dar daca bunul nu a fost reevaluat timp de 3 ani de zile, cota e intre 5 si 10%. Daca ai un imobil nou pe care practic il ai la valoarea reala si ti se aplică un impozit de 10% cand el iti poate produce din inchiriere un venit de 7%, este foarte mult”.

Lupta cu Fiscul poate costa zeci de mii de euro, poate chiar si mai mult

„In momentul in care intra in conflict cu Fiscul, in general oamenii nu se predau. Lupta. Apeleaza la avocati specializati in legislatie fiscala, contencios administrativ. Dureaza mult, in special in Bucuresti, din cauza termenelor lungi in instanta. Practic, de cand apare decizia de impunere care urmeaza sa fie contestata pana cand se obtine decizia definitiva si irevocabila poate sa treaca intre un an si jumatate sau doi. Costurile depind in functie de complexitatea cazului, dar variaza de la mii la zeci de mii de euro, poate si mai mult” a declarat avocatul Gabriel Biris.

Sursa: Imopedia.ro

Echipa BLITZ Imobiliare – moderator Georgian Sas