Ghidul complet al actelor necesare pentru încheierea unei tranzacții imobiliare

Încheierea unui contract de vânzare-cumpărare pentru o proprietate poate părea un proces complicat, dar organizarea din timp a documentelor necesare te poate salva de multe bătăi de cap și întârzieri. Fără toate actele la zi, riști să tergiversezi semnarea contractului, să pierzi un moment prielnic de vânzare sau, mai grav, să pierzi chiar un cumpărător hotărât.

Am pregătit pentru tine o listă completă a documentelor și taxelor implicate, pentru ca procesul de vânzare-cumpărare să decurgă rapid și fără surprize. Asigură-te că le ai pe toate pregătite pentru a profita de o tranzacție fără obstacole!

Actele necesare din partea vânzătorului

Pentru a dovedi că ești proprietarul de drept și că imobilul este liber de orice sarcini, în calitate de vânzător trebuiei să furnizezii următoarele documente:

• Actul de proprietate

Acesta poate fi reprezentat de: contractul de vânzare-cumpărare, contractul de donație, certificatul de moștenitor, contractul de schimb etc.

• Extrasul de Carte Funciară

Acesta confirmă că ești proprietarul și că imobilul este liber de sarcini. Extrasul trebuie să fie eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI) cu maximum 30 de zile înainte de semnarea actului. Extrasul este folosit pentru autentificarea actelor prin care se face dovada modificării dreptului de proprietate.

• Certificatul de atestare fiscală de la ANAF

Document eliberat de Direcția de Impozite și Taxe Locale a primăriei arată că nu ai datorii la stat. Vezi mai multe despre Certificatul de atestare fiscală. 

• Documentele cadastrale ale imobilului

Planul cadastral și înregistrarea imobilului în Cartea Funciară sunt esențiale. Dacă proprietatea nu are cadastru, va trebui realizat un cadastru înainte de vânzare.

• Cadastru: documentația și măsurătorile apartamentului (schițe, planuri, memoriu tehnic) ce urmează să fie înregistrate la Oficiul de Cadastru, pentru ca imobilul să primească un număr cadastral.
• Intabularea: înscrierea pe baza numărului cadastral în Cartea Funciară de la Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară, unde se află descrise proprietățile funciare.

Vezi mai multe despre Cadastrul Imobilului.

• Certificatul de performanță energetică

Obligatoriu în România, acest document oferă detalii despre eficiența energetică a imobilului.

Certificatul energetic se poate obține în 1-2 zile și este valabil pentru o perioadă de 10 ani. Prețul mediu pentru eliberarea certificatului de performanță energetică este de:  

• Garsonieră: 150-200 de lei 
• Apartament cu 2 camere: 200-250 de lei 
• Apartament 3 camere: 300 de lei 
• Apartament cu 4 camere: 320 de lei.

Vezi mai multe despre Certificatul de eficiență energetică și la ce îți va folosi în viitor. 

• Actele de identitate ale vânzătorului

Buletinul sau cartea de identitate, valabilă la data încheierii tranzacției.

• Alte documente speciale

Pentru proprietățile dobândite prin moștenire recentă, este necesar un certificat de atestare fiscală pentru succesiune. Dacă există coproprietari, aceștia trebuie să fie prezenți sau să-și dea acordul notarial pentru vânzare.

• Adeverință eliberată de asociația de proprietari/locatari

Aceasta este dovada că proprietarul nu are datorii față de asociația de proprietari sau de locatari, de exemplu restanțe la plata întreținerii sau datorii pentru cheltuieli comune, fond de rulment. Adeverința are termen de valabilitate 14 zile, trebuie să fie eliberată în original.

Taxele și impozitele achitate de vânzător

În momentul tranzacției, se achită impozitul pe tranzacția imobiliară:

Vânzătorul plătește un impozit pe venitul din vânzarea imobilului, care este calculat în funcție de durata deținerii proprietății:

• 3% din valoarea proprietății dacă aceasta a fost deținută mai puțin de 3 ani.
• 1% din valoarea proprietății dacă imobilul a fost deținut mai mult de 3 ani.

Vezi mai multe despre Impozitele pe vânzarea proprietăților. 

Actele necesare din partea cumpărătorului

Cumpărătorul are, în general, mai puține documente de pregătit, dar acestea sunt esențiale pentru încheierea legală a tranzacției:

• Actul de identitate

• Cartea de identitate în termen de valabilitate la data tranzacției.
• Actul de căsătorie (dacă este cazul)

Dacă cumpărătorul este căsătorit, este necesară prezentarea actului de căsătorie. Soțul/soția trebuie să fie prezent(ă) sau să-și dea acordul notarial.

• Documentația pentru credit (dacă se achiziționează prin împrumut bancar)

Dacă imobilul este achiziționat prin credit ipotecar, sunt necesare documente specifice solicitate de bancă.

• Taxele notariale

Taxele notariale pentru autentificarea contractului de vânzare-cumpărare sunt calculate pe baza valorii de piață a imobilului. Acestea sunt suportate de cumpărător.

Cum să-ți asiguri o tranzacție sigură și rapidă

Verifică actele cu atenție înainte de semnarea oricărui document. Alege un notar de încredere și stabilește clar taxele și onorariul pentru a evita surprizele. Discută detaliile financiare în prealabil – cine suportă taxele notariale și impozitul, pentru a preveni confuziile.

Asigură-te că ai toate actele necesare pentru vânzarea apartamentului și planifică riguros programarea la cabinetul notarial, ca să fii sigur că obții în timp util toate documentele solicitate.

În concluzie, tranzacția de vânzare-cumpărare a unei proprietăți presupune documente și costuri clare, iar o pregătire riguroasă face procesul mai simplu și mai sigur pentru ambele părți.