Recuperarea avansului în cazul anulării tranzacției imobiliare

Cumpărarea unei proprietăți este un proces complex și poate implica sume mari de bani. Atunci când plătești un avans pentru o casă sau un apartament, te aștepți să primești livrarea imobilului conform înțelegerii. Însă, din diverse motive, tranzacția poate fi întreruptă – fie din cauza falimentului dezvoltatorului, fie din alte circumstanțe neașteptate, cum ar fi răzgândirea uneia dintre părți. Așadar, ce se întâmplă cu avansul tău? Există modalități de recuperare a acestuia?

Iată ce trebuie să știi în cazul în care te confrunți cu o astfel de situație.

1. Înainte să semnezi, citește bine termenii contractuali

Primul pas este să verifici cu atenție clauzele contractului semnat la momentul avansului. În majoritatea cazurilor, contractul de vânzare-cumpărare include termeni foarte clari cu privire la avansul plătit. În mod normal, avansul este considerat o garanție pentru tranzacție și ar trebui să fie returnat în anumite condiții.

Dacă tranzacția este anulată din cauza falimentului dezvoltatorului, de exemplu, acest lucru ar trebui specificat în contract. De obicei, dezvoltatorii sunt obligați să restituie avansul plătit, mai ales în cazurile în care nu pot livra proprietatea conform termenilor.

2. Falimentul dezvoltatorului

Dacă dezvoltatorul intră în faliment înainte de finalizarea tranzacției, situația devine mai complicată, dar nu imposibil de rezolvat. Legea prevede anumite drepturi ale cumpărătorului, iar avansul ar trebui să fie returnat, dar poate depinde de stadiul procesului de insolvență.

De obicei, în astfel de cazuri, administratorul judiciar al dezvoltatorului va analiza fiecare tranzacție și va decide dacă este posibilă rambursarea avansurilor. Dacă se constată că banii plătiți nu au fost cheltuiți pentru construirea proprietății contractate, există o șansă mai mare ca avansul să fie recuperat, dar acest proces poate dura luni sau chiar ani.

De asemenea, dacă ai încheiat un contract cu o companie care oferă asigurări pentru acest tip de riscuri (de exemplu, asigurări pentru falimentul dezvoltatorului), recuperarea va fi mult mai simplă, deoarece polița va acoperi costurile.

În anul trecut a fost propus un proiect legislativ prin care se dorește limitarea avansului pe care îl pot cere dezvoltatorii imobiliari de la clienții lor, pentru imobilele în construcție. Inițiativa legislativă prevede că dezvoltatorul poate solicita un avans de maximum 10% din prețul total al imobilului.

În proiectul legislativ se mai stipulează că avansul poate fi de până în 40%, în situația în care dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare, în vederea protejării investiției.

3. Răzgândirea părților

Ce se întâmplă dacă ai semnat un contract, dar una dintre părți își schimbă decizia și vrea să renunțe la tranzacție? Dacă tu sau dezvoltatorul doriți să anulați tranzacția, trebuie să se analizeze ce prevede antecontractul în acest caz.

În majoritatea contractelor imobiliare, există o clauză care reglementează penalitățile în cazul rezilierii tranzacției. În funcție de motivul anulării, avansul poate fi păstrat de dezvoltator sau trebuie restituit. De exemplu, în cazul în care decizia de a anula tranzacția vine din partea dezvoltatorului, acesta poate fi obligat să returneze integral avansul, sau chiar dublul acestuia, în funcție de prevederile contractului.

În cazul în care cumpărătorul alege să renunțe la tranzacție, ar putea pierde avansul dacă nu există o justificare validă (cum ar fi o clauză care îl protejează). În acest sens, este esențial să își cunoască drepturile în cazul în care vrea să renunțe la tranzacție, dar și cum să protejeze avansul în cazul în care dezvoltatorul se răzgândește.

4. Întârzierea livrării 

Dacă imobilul nu este livrat la termenul convenit, acest lucru poate fi un motiv valid pentru recuperarea avansului. Conform legislației în vigoare, dezvoltatorii sunt obligați să finalizeze proiectele la termenele stabilite, iar întârzierile mari pot constitui motive pentru rezilierea contractului. Dacă întârzierile sunt semnificative (de exemplu, mai mult de șase luni), poți solicita returnarea avansului plătit.

În acest caz, este important să ai dovezi clare (de exemplu, corespondență cu dezvoltatorul, documente semnate etc.) că livrarea a întârziat și că ai avut intenția de a finaliza tranzacția.

5. Recuperarea avansului prin tribunal

Dacă negocierile amiabile nu dau rezultate, iar dezvoltatorul refuză să returneze avansul sau întârzierile sunt prea mari, ultima opțiune este să te adresezi instanței. Însă acest lucru presupune un proces juridic, care poate fi costisitor și de durată. Totuși, instanțele de judecată au experiență în astfel de cazuri și pot dispune returnarea avansului, dacă motivele sunt justificate legal.

Înainte de a merge pe acest drum, este recomandat să consulți un avocat specializat în drept imobiliar pentru a analiza cazul tău în detaliu și pentru a înțelege ce opțiuni ai la dispoziție.

6. Cum  să te protejezi?

Pentru a evita astfel de situații neplăcute, este esențial să fii informat și să iei măsuri de precauție atunci când semnezi un contract imobiliar. Iată câteva sfaturi care te pot ajuta să-ți protejezi investiția:

• Verifică solvabilitatea dezvoltatorului: Înainte de a plăti orice avans, asigură-te că dezvoltatorul este de încredere și are un istoric financiar solid.
• Semnează un contract bine redactat: Contractul trebuie să fie clar și să reglementeze toate aspectele tranzacției. În special, verifică clauzele referitoare la anularea tranzacției și returnarea avansului.
• Asigură-te că ai clauze de protecție: Poți cere să adaugi în contract o clauză care să îți protejeze banii în cazul în care tranzacția nu se finalizează din vina dezvoltatorului.

***

Recuperarea avansului în caz de faliment al dezvoltatorului sau anularea tranzacției poate părea complicată, dar nu este imposibilă. Cheia este să fii bine informat și să înțelegi termenii contractuali, iar în caz de nevoie, să iei măsurile necesare pentru a-ți proteja drepturile. 

Consultarea unui avocat și menținerea unei bune comunicări cu dezvoltatorul sunt esențiale pentru a-ți recupera banii. De asemenea, dacă vrei să eviți astfel de situații pe viitor, alegerea unui dezvoltator de încredere și semnarea unui contract clar sunt pași importanți în protejarea investiției tale.