Riscurile pe care le implica valorificarea imobilelor executate silit

Suntem informati ca cetatenii romani sunt mai putin interesati de piata imobilelor executate silit decat s-a crezut acum cateva luni.

In ciuda faptului ca preturile de pornire ale unei licitatii sunt considerabil mai mici decat in cazul proprietatilor scoase pe piata libera, numarul de clienti care tranzactioneaza in acest sector problematic este prea mic pentru a fi relevant pe segmentul imobiliar.

In aceasta ordine de idei, ni se aduce la cunostinta ca preturile caselor executate silit sunt mult mai mici decat cele ale apartamentor, acestea din urma fiind scoase pe piata cu sume care se invart in jurul unei medii de 500 euro pe metru patrat.

Unul dintre motivele pentru care cetatenii romani evita licitatiile organizate pentru vanzarea imobilelor executate silit este riscul relativ ridicat pe care-l implica intregul proces.

Conform spuselor lui Cristian Stanescu, avocat senior in cadrul Tuca Zbarcea & Asociatii, potentialii cumparatori de astfel de locuinte problematice se pot confrunta cu eventualele blocari ale sumelor achitate cu titlu de cautiune in cazul suspendarii executarii silite, mai existand si riscul desfiintarii actelor de executare sau a insasi executarii silite in urma contestatiilor formulate de debitor sau de terti interesati.

“Dupa adjudecare, exista riscul ca proprietatea asupra imobilului dobandit sa fie pusa in discutie de un tert care pretinde drepturi vizand proprietatea asupra imobilului. Desi termenul in care aceste pretentii pot fi formulate este scurt in raport cu dreptul comun, in practica, multe dintre imobilele executate silit au un istoric complicat din punct de vedere juridic, care poate atrage situatii imprevizibile“, a explicat Stanescu.

Avocatul a subliniat faptul ca exista riscul ca imobilul sa fie supraevaluat sau subevaluat (expertiza poate duce la concluzii care nu sunt in concordanta cu realitatile economice), fapt care are implicatii asupra randamentului tranzacţiei (raportul pret vs. calitatea imobilului).

Un avantaj privind valorificarea imobilelor in cadrul procedurilor de executare silita este reprezentat de posibilitatea acordata de lege executorului judecatoresc de a reduce pretul de vanzare a imobilului.

“In cadrul sedintelor de licitatie consecutive, in cazul in care nu se obtine pretul reprezentand valoarea imobilului stabilita prin expertiza, executorul poate reduce pretul in trepte, cu 25% din valoarea imobilului, si apoi sa il acorde celui care ofera cel mai mare pret. Un alt avantaj este reprezentat de faptul ca imobilul dobandit in cadrul procedurii de executare silita este liber de orice sarcini (ipoteci). De asemenea, orice pretentie privind proprietatea bunului executat silit se prescrie extinctiv in termen de trei ani de la data inscrierii actului de adjudecare in cartea funciara pentru imobilele neinscrise in cartea funciara la data adjudecarii, respectiv in trei ani de la data inscrierii cererii dobanditorului anterior al dreptului pretins (ceea ce presupune ca doar persoana care a incercat inscrierea in cartea funciara a drepturilor vizand proprietatea asupra imobilului poate emite pretentii asupra imobilului dupa adjudecarea acestuia in cadrul executarii silite) pentru imobilele deja inscrise in cartea funciara. In cazul imobilelor dobandite consensual, in afara procedurilor de executare, termenul limita de formulare a actiunilor vizand proprietatea asupra imobilului este intre 10 si 30 de ani. Un alt avantaj consta in posibilitatea legala de a plati pretul in rate, fara a se prevedea expres obligatia de a plati dobanzi“, a mai spus Cristian Stanescu.

Potrivit avocatului de la Tuca Zbarcea & Asociatii, dezavantajele constau in faptul ca trebuie depusa o cautiune de 10% din pretul de incepere a licitatiei, care insa se scade din pret in eventualitatea adjudecarii imobilului, respectiv se restituie daca altcineva decat platitorul cautiunii adjudeca imobilul.

“Fiind vorba de o procedură judiciara, debitorul si alte persoane interesate pot formula contestatii la executare, care pot atrage intarzieri sau chiar desfiintarea unora dintre actele intocmite de executorul judecatoresc, sau a intregii proceduri de executare. Riscul de contestare pe o perioadă de 3 ani, dupa cum am aratat mai sus, chiar daca este restrans ca perioada, trebuie mentionat. Procedura poate fi intrerupta sau prelungita de eventualele contestatii formulate de debitor sau de terti interesati“, a mai completat Stanescu.

Sursa: Curierul National

Echipa BLITZ Imobiliare