Românii trebuie să se vindece de obsesia imobiliară

Scăderea şi îmbătrânirea continuă a populaţiei vor face ca, în deceniile următoare, numărul de cumpărători potenţiali de locuinţe să se reducă dramatic

Până în 2008, achiziţia de a­partamente pe cre­dit părea cea mai sigură şi mai profi­ta­bilă investiţie, atât pentru speculatori, cât şi pentru per­soa­nele în­clinate spre inves­tiţii pe termen lung. Preţurile de pe piaţa imobilia­ră creş­teau continuu, în ritmuri im­pre­sio­nan­te, şi nu dă­deau niciun sem­nal de încetinire, dat fiind că sa­la­riile româ­ni­lor creş­teau şi ele, iar dez­vol­tarea economiei, spo­rirea nu­măru­lui de locuri de muncă, defici­tul de lo­cuinţe şi relaxa­rea creditării păreau să asigu­re un nivel solid al cererii.

Autorităţile întăreau şi ele, prin semnalele lor, acest sentiment. „Po­si­­bilitatea de a se în­registra o corec­ţie puternică a preţurilor la imobile pe termen scurt este redusă, pentru că dezechilibrul între cerere şi ofertă se menţine. Oferta, deşi în creştere, rămâne inferioară cererii”, afirma BNR, în raportul asupra stabilităţii fi­­nan­ciare publicat în iunie 2008 şi ba­­zat pe date culese între 2007 şi mar­­tie 2008.

Criza nu ne-a lecuit
Martie 2008 a reprezentat, de altfel, vârful „bulei” imobi­liare româ­neş­ti, întrucât ulte­rior a început pră­buşirea. Din acel moment şi până la finalul anului 2009, în medie, pre­ţu­ri­le la apartamente au scăzut cu pes­te 40%. Cu toate acestea, ro­mâ­nii au ră­mas la părerea că investiţiile în ca­se, aparta­men­te şi terenuri sunt şi ce­le mai sigure şi cele mai profi­tabile.
Într-un sondaj de opinie re­alizat în octombrie 2009 de Me­tro Media Transilvania, la comanda Fondului de Garan­tare a Depozitelor din Sis­te­mul Bancar (FGDSB), participanţii au fost rugaţi să întoc­mească un cla­sament al dife­ri-te­lor for­me de eco­no­misire, a­tât după siguranţă, cât şi du­pă rentabilitate. Sinteza răs­­pun­surilor a arătat că românii consideră că plasamentele imo­biliare sunt concomitent cele mai puţin riscante şi cele mai profitabile, depăşind la ambii indicatori depozitele bancare, deţinerea de valută sau inves­tiţiile în me­tale pre­ţioase.
În plus, a fi proprietar de lo­cuin­ţă continuă să fie una dintre cele mai importante valori în mentalita­tea româ­nilor, după colectivismul for­ţat im­pus de comunism. Circa 96% din familiile din România tră­iau în locuinţe proprietate personală în 2007, potrivit ul­ti­melor date Eu­ro­stat pe a­ceastă temă, în vreme ce în Ger­ma­nia, cea mai puternică eco­no­mie europeană, acest procent era, la data respecti­vă, de doar 46%.
Anul acesta, piaţa imobi­liară a con­tinuat să scadă. În pri­mele 10 luni din 2010 pre­ţurile solicitate de proprietarii de locuinţe din Bu­cu­reşti s-au redus, în medie, cu 11,8%, potrivit portalului imo­bi­lia­re.ro. În toate judeţele s-au consemnat scă­deri, care au mers de la 4,2% în Cluj la 19,2% în Timişoara.

„Balul” s-a terminat. Definitiv
Aceste ieftiniri sunt adesea pre­zentate ca o oportunitate de cumpă­rare la preţuri reduse, punându-se ac­cent pe faptul că nevoia de lo­cuin­ţe se menţine în continuare, pe perspectivele de revenire a econo­miei, precum şi pe posibile măsuri su­plimentare ale Gu­vernului în sprijinul sectorului imobiliar şi de cons­trucţii.
„În prezent, nu există niciun in­di­ciu în piaţă care să su­ge­reze că reducerile de preţ s-ar opri aici. To­tuşi, un factor ex­tern raportului di­rect dintre cerere şi ofertă, ca de e­xem­plu o ridicare a plafonului de ga­ran­tare a unui eventual program gu­vernamental «Prima Casă 3», ar pu­tea pune capăt acestei tendinţe”, spu­ne directorul general al imobilia­re.ro, Adrian Erimescu.
În iunie 2010, preşedintele patro­na­tului din industria cimentului CIROM, Mihai Ro­han, aprecia că România are un deficit de un milion de lo-cu­inţe. „Sunt oameni care stau şi aşteaptă de multă vreme
să-şi construiască, sunt tineri foarte mulţi care nu au unde sta”, spunea Rohan.
Toate acestea ar putea re­pre­­zenta oportunităţi pentru cei ca­re doresc să achizi­ţio­ne­ze imobile în scop strict utilitar, în vederea locuirii. Nu în­să şi pentru cei care ar dori să cum­pere ieftin în scop inves­tiţional sau de eco­nomi­si­re. Asta pentru că, pe ter­men lung, preţurile la case vor stag­na, în cel mai bun caz, din cauza faptului că vor fi din ce în ce mai pu­ţini cumpărători şi tot mai mulţi vân­zători, du­pă cum reiese dintr-un stu­diu re­cent al Băncii Regle­men­­te­lor In­terna­ţionale (BIR), aşa-nu­mi­ta „ban­că a băncilor centra­le” majore ale lumii.

Se sparge şi „bula demografică”
Îmbătrânirea populaţiei va exer­cita o presiune în sensul scăderii pre­ţurilor locuin­ţelor în următorii 40 de ani, în toate economiile ma­tu­re care se confruntă cu acest feno­men, este concluzia unui studiu BIR, dat publicităţii în august 2010, şi ca­re a analizat date istorice din perioada 1970-2009, pentru un număr de 22 de state dezvoltate.
Potrivit studiului, numă­rul de cumpărători şi de vân­zători de pe pia­ţa imobiliară este determinat de indicatorii legaţi de totalul popu­la­ţiei, precum şi de rata de dependenţă, adică de raportul dintre po­pu­laţia dependentă (bă­trâni şi copii) şi populaţia ac­tivă, cu vârste între 15 şi 64 de ani.
Economiştii BIR susţin că, în ul­timii 30 de ani, perioada ac­tivă a ge­neraţiei baby boom (cei născuţi între 1946 şi 1964), pre­ţurile caselor au crescut în­tr-un ritm susţinut. Însă în vi­itor, pe măsură ce a­ceştia ies la pensie, vor fi înlo­cuiţi de ge­ne­raţii mult mai pu­ţin nu­me­roa­se, ceea ce în­seamnă că pe pia­ţă se va men­ţine o o­fertă imobiliară importantă, în timp ce cererea va scă­dea semnificativ.
Astfel, BIR estimează că factorii demografici ar putea reduce pre­ţu­rile locuinţelor din SUA cu aproxi­ma­tiv 30% în următorii 40 de ani, scăderea urmând să fie chiar mai mare în Europa de Vest. În plus, ara­tă aceştia, cheltuielile guvernamentale cu pensiile şi serviciile de sănă­ta­te vor scădea, ca urmare a recesiunii, ceea ce va spori şi mai mult oferta de locuinţe de pe piaţă, pentru că persoanele în vârstă vor fi ne­voite să-şi vândă casele într-un ritm acce­lerat, pentru a se pu­tea întreţine.

Nu merită ipotecile pe termen lung
Potrivit estimărilor Comisiei Europene, populaţia totală a României va scădea cu 15% până în 2050, la 18,1 milioane de locuitori, de la 21,3 milioane în 2010. Mai grav, numărul de persoane active, cu vârste între 15 şi 64 de ani, se va reduce, de asemenea, de la 14,91 milioane în 2010, la 10,37 milioane în 2050, ponderea acestora în totalul populaţiei urmând să se reducă de la 70 la 57,3%.
Rata de dependenţă, respectiv raportul dintre populaţia depen­dentă (bătrâni şi copii) şi populaţia activă, cu vârste între 15 şi 64 de ani, se va majora de la 43% în 2010 la nu mai puţin de 75% în 2050. Numărul de persoane cu vârste între 25 şi 54 de ani (practic, grosul cumpărătorilor potenţiali de locuinţe) se va re­du­ce de la 9,4 milioane în 2010 la 6,08 milioane în 2050, iar numărul celor peste 65 de ani va creşte, în acelaşi interval, de la 3,17 milioane la aproape 5,6 milioane.
Potrivit studiului BIR, o majorare cu un punct procentual a ratei de dependenţă implică o scădere cu 0,75% a preţurilor la locuin­ţe. Aplicând acest algoritm estimărilor Comisiei Europene asupra populaţiei României, ar rezulta că, în următorii 40 de ani, pre­ţu­rile la locuinţe ar urma să scadă cu aproximativ 24%. În aceste condiţii, achiziţia astăzi, în scop investiţional sau de economisire, a unei locuinţe, printr-un credit ipotecar pe 40 de ani, la o DAE medie de 6,69% la euro şi 11,19% la lei, potrivit datelor BNR pe septembrie, înseamnă bani aruncaţi în vânt.

Ce ar putea contracara factorul demografic
Studiul BIR subliniază că factorii de­mo­grafici nu sunt singurii care influen­ţează evoluţia preţurilor pe piaţa imobiliară rezidenţială. Astfel, creşterea economică în general, majorarea PIB pe cap de locuitor şi sporirea venitu­ri­lor popu­la­ţiei, în pri­mul rând a salariilor, sunt de natură să provoace presiuni de creştere a preţurilor la imobile, temperând influenţa depreciatoare dată de scă­de­rea şi îmbă­trâni­rea populaţiei.
Un alt factor care ar putea susţine pre­ţurile de pe pia­ţa imobiliară, strâns legat de creşterea economică, ţi­ne, în opinia economiştilor BIR, de posibile modificări de preferinţe şi stil de viaţă în rândul consumatorilor. Astfel, un venit disponibil mai mare i-ar putea determina pe aceştia să-şi dorească locuinţe mai mari şi ar putea chiar răspândi pe o scară largă deţinerea unei a doua locuinţe.
În România, spaţiul locativ pe cap de locuitor este, în medie, de 15 mp, faţă de o medie de 36 mp la nivelul UE. În plus, multe din blocurile vechi, construite în perioada comunistă, aflate într-o stare avansată de degradare, vor trebui la un moment dat demolate şi înlocuite, iar accentuarea procesului de urbanizare ar putea spori, de asemenea, cererea de locuinţe noi.

Sursa: Saptamana financiara.ro