Tendinţele pieţei imobiliare clujene, la finele anului 2018!

La final de an Blitz lansează un nou studiu ce reflectă principalele tendințe ale pieței imobiliare clujene. Astfel, informațiile cuprinse în această analiză reprezintă o privire obiectivă asupra principalelor evoluții, și lăsă să se prefigureze tendințele imobiliare importante ale următoarei perioade.

Studiul surprinde trei mari teme de cercetare:

• evoluția tranzacțiilor de apartamente,
• evoluția tipurilor de apartamente tranzacționate, pe diferite categorii,
• evoluția modalităților de achiziție și de finanțare.

În plus, e analizat potențialul impact al diferitelor modificări legislative.

Agențiile Imobiliare – accentul pe calitatea serviciilor

Tranzacțiile cu apartamente în Cluj reprezintă de departe cea mai largă categorie ca volum, și studiul surprinde o creștere cu 7.6% a tranzacțiilor realizate direct de la persoane fizice față de anul 2016, și o scădere corelativă a tranzacțiilor intermediate prin agenție, de la 35% la 30%, în timp ce evoluția tranzacțiilor direct de la dezvoltatori a rămas relativ constantă. Această evoluție poate fi pusă pe seama nevoii de diversificare a serviciilor oferite de agențiile imobiliare, a nevoii de creștere a percepției de calitate a serviciilor, precum și pe educarea pieței și a consumatorilor.

Apartamentele de 2 camere -mereu un pariu câștigător

Intrând mai în detaliu, evoluții interesante sunt surprinse la nivelul tipurilor de apartamente și a suprafețelor tranzacționate. În mod firesc, locul fruntaș este deținut de apartamentele cu 2 camere, care consemnează o creștere de la 46.77% la 49.61%, pe fondul unei creșteri corelative a prețului la acest tip de apartamente, de la 63500 Euro la 68500, și o reducere a suprafeței medii de la 56 mp la 51 mp.

Tot o evoluție pozitivă se remarcă și la garsoniere, care dețin topul creșterii de prețuri, de la 40.000 la 53.00 Euro, suprafețele rămânând fără modificări semnificative. Relativ constanta este evoluția la apartamentele cu 3 camere, care prezintă o mică creștere a numărului de tranzacții de la 26.3% la 27.48%, cu o scădere de 4 mp a suprafeței medii și o creștere a prețului de 75.00 Euro, ajungând până la 89.500. Corelativ, reculul este remarcat la nivelul apartamentelor cu 4 sau mai multe camere, cu o scădere de 57% a numărului de tranzacții, și o scădere a suprafețelor medii de la 93 la 80 de mp.

Putem concluziona că evoluțiile descrise mai sus sunt firești în contextul economic din Cluj-Napoca, cu un aflux constant de populație tânără, atrași în special de mediul universitar și de posibilitățile de angajare, care pun presiune pe cererea de apartamente de 1 și 2 camere. În același timp, populația mai matură și familiile preferă să se orienteze spre proprietăți de tip duplex sau casă, în detrimentul apartamentelor de 4 sau mai multe camere.

Indicele Blitz în Cluj-Napoca a evoluat față de ianuarie 2018, în luna decembrie, de la 12.79 euro/mp la 1513 euro/mp, respectiv o creștere în 2018 de aproximativ 10%. În același timp, era previzibilă creșterea cererii pentru apartamente noi la 60%, față de 55% la studiul anterior.

Creditul ipotecar – loc de creștere

În continuare, se preferă finanțarea achizițiilor din surse proprii față de împrumuturile bancare; studiul relevă o proporție de 18% a creditului ipotecar. Dacă adăugăm și creditele de nevoi personale, precum și împrumuturile garantate cu un alt imobil decât cel achiziționat, putem estima un procent de maximum 25% din achiziții finanțate prin bănci.

Contrar speculațiilor, programul guvernamental Prima Casă nu a impactat semnificativ evoluția pieței imobiliare clujene, remarcându-se astfel un excedent de fonduri existent la principalele bănci ce acordă astfel de credite, pe baza prețului în creștere care face ca tot mai puține apartamente să se încadreze în pragul programului, precum și a preferinței spre avansuri mai mari de 5%. Pe de altă parte, evoluția indicelui Robor la 3 luni, care are azi valoarea de 3.04% față de 1.89% în noiembrie 2017, a dus spre o preferință pentru creditele cu dobânda fixă, ori cele în Euro pentru cei cu venituri în această monedă.

Gradul de îndatorare – frână pe piață?

Nu în ultimul rând, trebuie ținut cont de potențialul impact pe care îl va avea de la 1 ianuarie 2019 legea prin care se limitează la 40% din venituri gradul de îndatorare al clienților persoane fizice care accesează credite în lei , respectiv 20% pentru cele în moneda europeană. Considerăm că efectele se vor resimți parțial, în special pe clienții cu venituri reduse, care ar fi achiziționat apartamente în zone periferice.

Concluzie – 2019 un an de reașezare

Finalul lui 2018 aduce un volum de activitate specific acestei perioade a anului, cu un număr ceva mai scăzut de tranzacții față de luna similară a anului precedent. Specialiștii Blitz estimează în perioada următoare o ajustare a prețurilor, ajustare ce e o urmare firească a factorilor enumerați mai sus: creșterea susținută din primele luni ale anului, încetinirea creditării, și precauțiile legate de schimbările legislative. Aceste ajustări nu vor fi semnificative, ci de ordinul a câtorva procente; astfel corecțiile nu vor depăși 10% din valori. Corecțiile vor marca primele luni ale anului 2019, urmând astfel o reașezare firească a prețurilor pe noile baze ale cererii și ofertei.