TVA-ul la Locuințe în 2024 și prețurile în imobiliare în creștere: Ce cu provocări se confruntă cumpărătorii?

În 2024, noile reglementări fiscale au modificat cota TVA-ul pentru locuințele noi și au schimbat și condițiile de încadrare a acestora la cota redusă. 

Deși politicile fiscale sunt menite să stimuleze achizițiile în segmentul locuințelor accesibile, prețurile în creștere din piața imobiliară fac ca găsirea unei locuințe cu TVA redus la suprafețe de peste 100 mp, în special în Cluj-Napoca, să fie ca o mică “vânătoare de comori”.

Prin urmare, dacă vor să găsească apartamente mai accesibile, cumpărătorii trebuie să fie atenți la detalii de preț, suprafață, utilități și finisaje pentru a beneficia de TVA-ul redus.

Dificultățile Pieței Imobiliare în 2024

Deși la prima vedere, aplicarea unei cote reduse de TVA de 9% pentru locuințele noi pare avantajoasă pentru cumpărători, realitatea pieței imobiliare din 2024 ridică provocări serioase. 

Prețurile locuințelor noi au crescut constant în ultimii ani, în special în orașele mari și zonele metropolitane, astfel că găsirea unui apartament nou care să se încadreze în plafonul de 600.000 lei este dificilă. În practică, apartamentele noi cu suprafețe mari sau un număr mai mare de camere, care respectă limitele impuse pentru TVA redus sunt din ce în ce mai rare, iar în multe cazuri, finisajele necesare nu sunt incluse în prețul total.

Pentru apartamentele cu suprafețe de sub 120 mp și care costă sub 120.000 euro, găsirea unei locuințe complet finisate, racordată la utilități, și care să respecte toate cerințele legale poate fi o adevărată provocare. Piața imobiliară actuală favorizează locuințele de lux și cele cu suprafețe mari, multe dintre acestea depășind limitele impuse pentru TVA redus.

Locuințe Noi

TVA de 5% 

În 2024, cota de TVA de 5% pentru locuințe a putut fi aplicată în cazuri speciale, cu respectarea unor condiții stricte. Dacă un cumpărător a semnat un contract de promisiune de vânzare-cumpărare în 2023 și a plătit un avans pentru un imobil care nu depășea 600.000 lei și 120 mp utili, acesta a putut beneficia de TVA de 5% chiar dacă livrarea locuinței s-a făcut în 2024, cu condiția ca toate celelalte condiții legale să fie îndeplinite. 

TVA de 9%

Din 2024, locuințele noi beneficiază de o cotă redusă de TVA de 9%, însă doar dacă îndeplinesc câteva condiții stricte:

• Suprafața utilă a apartamentului nu depășește 120 mp, excluzând anexele gospodărești.
• Valoarea apartamentului nu depășește 600.000 lei (aproximativ 120.000 de euro), exclusiv TVA, iar prețul include și terenul pe care este construit imobilul.
• Apartamentele trebuie să fie cumpărate de o persoană fizică, fie individual, fie împreună cu alte persoane fizice.
• Locuința trebuie să fie finalizată și racordată la utilități, fiind locuibilă și finisată la momentul livrării.

TVA de 19%

Pentru locuințele care nu se încadrează în criteriile de mai sus, TVA-ul aplicat este de 19%. Așadar, dacă un apartament depășește suprafața de 120 mp, are un preț mai mare de 600.000 lei sau nu este complet finisat la momentul livrării, cumpărătorii vor plăti TVA integral. 

De asemenea, persoanele fizice care au mai beneficiat anterior de achiziția unei locuințe cu TVA redus și care acum achiziționează un al doilea imobil ce depășește 450.000 lei vor trebui să achite TVA de 19%.

Locuințe Vechi

Locuințele vechi, indiferent de suprafața lor sau de valoare, sunt scutite de TVA la achiziție. O locuință este considerată veche dacă au trecut mai mult de doi ani de la finalizarea construcției și punerea în folosință. Astfel, dacă un apartament a fost construit și livrat în 2020, acesta va fi considerat vechi după 31 decembrie 2021.

Exemple Concrete

• Un apartament nou de 100 mp, cu o valoare de 500.000 lei, va beneficia de TVA de 9%, deoarece respectă limitele de suprafață și valoare.
• În schimb, un apartament de 150 mp, evaluat la 1.000.000 lei, va avea aplicată cota standard de TVA de 19%, deoarece depășește atât suprafața, cât și valoarea admisă.
• Un apartament vechi de 100 mp și cu o valoare de 500.000 lei va fi scutit de TVA, fiind considerat locuință veche.

Deși există beneficii fiscale pentru achiziția locuințelor noi cu suprafețe și valori moderate, realitatea economică face din ce în ce mai greu accesul la aceste avantaje pentru cumpărători.